銀監(jiān)會(huì)多次提示風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)信托從三方面判定可行性
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-07-30
——銀監(jiān)會(huì)多次直面“提醒”房產(chǎn)信托 為其降降溫
從2002年7月信托業(yè)務(wù)重開至今年第一季度，全國信托公司推出的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品數(shù)量和募集金額比例不斷上升。今年第一季度共發(fā)行74個(gè)信托品種，實(shí)際募集資金總計(jì)65.15億元，其中，投向房地產(chǎn)29個(gè)，募集資金32.41億元，創(chuàng)下新高。但是，二季度并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的快速增長，發(fā)行75個(gè)信托品種，實(shí)際募集資金總計(jì)73.1億元，其中，投向房地產(chǎn)24個(gè)，募集資金27.43億元，房地產(chǎn)信托首次在數(shù)量上和募集資金上同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長，加上最近銀監(jiān)會(huì)對信托公司業(yè)務(wù)加強(qiáng)監(jiān)管的消息，種種跡象表明——
近日，上海愛建信托投資有限責(zé)任公司企劃部經(jīng)理李忠誠透露說：“由于監(jiān)管部門加強(qiáng)對信托公司的監(jiān)管、檢查，使得目前信托公司開展業(yè)務(wù)時(shí)變得謹(jǐn)慎；而國家宏觀調(diào)控，信托公司外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，信托公司也必須根據(jù)政策導(dǎo)向做出相應(yīng)調(diào)整。”據(jù)分析，在央行收緊房貸的政策背景下，房產(chǎn)信托公司應(yīng)與上級監(jiān)管單位銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)一致，以避免政策沖突。
事實(shí)上，從今年年初起，銀監(jiān)會(huì)多次在公開場合，以較溫和的方式“提醒”各信托公司要注意房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，給全國范圍內(nèi)的信托熱降降溫。
“一對一”風(fēng)險(xiǎn)更高
據(jù)上海愛建信托投資有限責(zé)任公司信托經(jīng)理邵曉慶介紹說，去年下半年，即“121”號文件出臺后，房地產(chǎn)商找愛建融資的特別多，他本人幾乎一周要接到好幾家房地產(chǎn)開發(fā)商要求合作的電話。今年起相關(guān)的電話則少了很多。
不少開發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn)，真正成功的信托項(xiàng)目并不多，一般10個(gè)委托中最多成功一個(gè)。即使信托公司這邊通過了，最終還要經(jīng)過銀監(jiān)會(huì)審批，數(shù)量上也將受到控制。一位信托業(yè)內(nèi)人士表示，信托公司作為非銀行金融機(jī)構(gòu)，同樣受宏觀政策導(dǎo)向的影響。在房地產(chǎn)信托這一領(lǐng)域，“錦上添花”的居多，真正“雪中送炭”的并不多見。
同時(shí)，目前很多信托公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域比較廣，因此涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域顯得極為謹(jǐn)慎。信托產(chǎn)品的設(shè)立主要取決于信托投資公司對相關(guān)項(xiàng)目投資、效益和風(fēng)險(xiǎn)等因素的判斷。作為一種金融手段，銀行貸款中面臨的風(fēng)險(xiǎn)信托公司同樣會(huì)遇到，而由于銀行面對的是模糊的客戶，信托公司與客戶是一對一的關(guān)系，要求很高。一旦失手，信托公司本身的品牌將受到嚴(yán)重?fù)p害。
“股權(quán)＋貸款”是好模式
目前，房地產(chǎn)信托受到了宏觀政策的一定影響，但從融資的需要和長遠(yuǎn)的利益出發(fā)，開發(fā)商和信托公司誰都不愿意輕易的撤出這一“戰(zhàn)場”。信托有其個(gè)性化的東西，融資手段比銀行要多，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式實(shí)施融資，增加了開發(fā)商的選擇空間。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，需要資金的時(shí)間、用途、性質(zhì)不同，銀行無法完全滿足這種特殊要求，信托公司則是比較好的選擇。
雖然信托有一定的“門檻”，但對于“四證”不全、資本金不足，無法從銀行貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銀監(jiān)會(huì)在政策制定上也給信托公司預(yù)留了操作空間，即通過信托公司入股的形式可以合法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)齊“四證”，解決一時(shí)之需。此外，相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資的方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。
目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三種形式：貸款信托、股權(quán)信托和受益權(quán)信托。從監(jiān)管角度和控制風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，相對于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，愛建信托認(rèn)為“股權(quán)＋貸款”是當(dāng)前較好的信托模式。由于債權(quán)有優(yōu)先求償權(quán)，一旦項(xiàng)目失敗，銀行貸款會(huì)比信托公司的股權(quán)先受償，信托公司冒著很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，對信托公司來說，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司管理，能防范上述風(fēng)險(xiǎn)。例如由上海證大投資集團(tuán)與愛建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的“證大·大拇指廣場”就是以“股權(quán)＋貸款”的方式進(jìn)行融資的。
未來信托模式的趨向
受益權(quán)信托在我國發(fā)展較緩，但已有項(xiàng)目在運(yùn)作。業(yè)內(nèi)人士稱這一模式將成為未來信托發(fā)展的主流方向，有利于解決目前信托融資“收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配”問題。
如上海國投的錦繡華城樂購大賣場信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，大華集團(tuán)將大賣場物業(yè)形成受益權(quán)，上國投再來購買物業(yè)的受益權(quán)，而后大賣場由樂購生活購物公司承租，長期穩(wěn)定、可預(yù)測的租金現(xiàn)金流返還給投資人作為收益。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過受益權(quán)將未來物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情況下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過財(cái)產(chǎn)信托的方式形成受益權(quán)，信托公司再通過發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來購買物業(yè)的受益權(quán)，而后信托公司將擁有受益權(quán)的物業(yè)委托出去進(jìn)行經(jīng)營，最后再把收來的租金，以投資回報(bào)的形式返還給投資人。
判定可行性的三個(gè)特點(diǎn)
目前雖然房地產(chǎn)尋求信托融資的門檻高了，但信托公司對房產(chǎn)商和項(xiàng)目的選擇上，內(nèi)部并無具體的制度標(biāo)準(zhǔn)，主要還是從項(xiàng)目的優(yōu)劣、風(fēng)險(xiǎn)性和收益回報(bào)等幾個(gè)方面考慮信托合作的可行性。上海愛建信托投資有限責(zé)任公司企劃部經(jīng)理李忠誠這樣認(rèn)為。
以愛建信托為例，到目前為止操作的三個(gè)房地產(chǎn)信托，分別體現(xiàn)了判定房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資的可行性的三大特點(diǎn)：
一是對開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力判定。例如“證大·大拇指廣場”項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)證大投資集團(tuán)，在規(guī)模、影響力、資本金、品牌上就相當(dāng)有實(shí)力，因此，相對容易通過公司信托業(yè)務(wù)決策委員所作出綜合性判斷。
二是風(fēng)險(xiǎn)性較小、處置權(quán)相對容易的項(xiàng)目受青睞。如愛建信托的“東海商都的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”，為期兩年，通過收購、重新定位東海商都，按照約定，信托公司有半年時(shí)間來提前處置物業(yè)，降低了風(fēng)險(xiǎn)性。
三是看項(xiàng)目是否符合政策導(dǎo)向。如市政工程配套商品房等符合產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，比高檔別墅項(xiàng)目容易通過信托融資的要求。如規(guī)模為1.5億元的“永泰花苑重大工程配套商品房項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”。而永泰花苑開發(fā)商完全符合向銀行直接申請貸款的標(biāo)準(zhǔn)，但從能節(jié)約財(cái)務(wù)成本考慮，還是選擇了信托融資。
從2002年7月信托業(yè)務(wù)重開至今年第一季度，全國信托公司推出的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品數(shù)量和募集金額比例不斷上升。今年第一季度共發(fā)行74個(gè)信托品種，實(shí)際募集資金總計(jì)65.15億元，其中，投向房地產(chǎn)29個(gè)，募集資金32.41億元，創(chuàng)下新高。但是，二季度并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的快速增長，發(fā)行75個(gè)信托品種，實(shí)際募集資金總計(jì)73.1億元，其中，投向房地產(chǎn)24個(gè)，募集資金27.43億元，房地產(chǎn)信托首次在數(shù)量上和募集資金上同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長，加上最近銀監(jiān)會(huì)對信托公司業(yè)務(wù)加強(qiáng)監(jiān)管的消息，種種跡象表明——
近日，上海愛建信托投資有限責(zé)任公司企劃部經(jīng)理李忠誠透露說：“由于監(jiān)管部門加強(qiáng)對信托公司的監(jiān)管、檢查，使得目前信托公司開展業(yè)務(wù)時(shí)變得謹(jǐn)慎；而國家宏觀調(diào)控，信托公司外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，信托公司也必須根據(jù)政策導(dǎo)向做出相應(yīng)調(diào)整。”據(jù)分析，在央行收緊房貸的政策背景下，房產(chǎn)信托公司應(yīng)與上級監(jiān)管單位銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)一致，以避免政策沖突。
事實(shí)上，從今年年初起，銀監(jiān)會(huì)多次在公開場合，以較溫和的方式“提醒”各信托公司要注意房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，給全國范圍內(nèi)的信托熱降降溫。
“一對一”風(fēng)險(xiǎn)更高
據(jù)上海愛建信托投資有限責(zé)任公司信托經(jīng)理邵曉慶介紹說，去年下半年，即“121”號文件出臺后，房地產(chǎn)商找愛建融資的特別多，他本人幾乎一周要接到好幾家房地產(chǎn)開發(fā)商要求合作的電話。今年起相關(guān)的電話則少了很多。
不少開發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn)，真正成功的信托項(xiàng)目并不多，一般10個(gè)委托中最多成功一個(gè)。即使信托公司這邊通過了，最終還要經(jīng)過銀監(jiān)會(huì)審批，數(shù)量上也將受到控制。一位信托業(yè)內(nèi)人士表示，信托公司作為非銀行金融機(jī)構(gòu)，同樣受宏觀政策導(dǎo)向的影響。在房地產(chǎn)信托這一領(lǐng)域，“錦上添花”的居多，真正“雪中送炭”的并不多見。
同時(shí)，目前很多信托公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域比較廣，因此涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域顯得極為謹(jǐn)慎。信托產(chǎn)品的設(shè)立主要取決于信托投資公司對相關(guān)項(xiàng)目投資、效益和風(fēng)險(xiǎn)等因素的判斷。作為一種金融手段，銀行貸款中面臨的風(fēng)險(xiǎn)信托公司同樣會(huì)遇到，而由于銀行面對的是模糊的客戶，信托公司與客戶是一對一的關(guān)系，要求很高。一旦失手，信托公司本身的品牌將受到嚴(yán)重?fù)p害。
“股權(quán)＋貸款”是好模式
目前，房地產(chǎn)信托受到了宏觀政策的一定影響，但從融資的需要和長遠(yuǎn)的利益出發(fā)，開發(fā)商和信托公司誰都不愿意輕易的撤出這一“戰(zhàn)場”。信托有其個(gè)性化的東西，融資手段比銀行要多，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式實(shí)施融資，增加了開發(fā)商的選擇空間。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，需要資金的時(shí)間、用途、性質(zhì)不同，銀行無法完全滿足這種特殊要求，信托公司則是比較好的選擇。
雖然信托有一定的“門檻”，但對于“四證”不全、資本金不足，無法從銀行貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銀監(jiān)會(huì)在政策制定上也給信托公司預(yù)留了操作空間，即通過信托公司入股的形式可以合法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)齊“四證”，解決一時(shí)之需。此外，相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資的方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。
目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三種形式：貸款信托、股權(quán)信托和受益權(quán)信托。從監(jiān)管角度和控制風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，相對于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，愛建信托認(rèn)為“股權(quán)＋貸款”是當(dāng)前較好的信托模式。由于債權(quán)有優(yōu)先求償權(quán)，一旦項(xiàng)目失敗，銀行貸款會(huì)比信托公司的股權(quán)先受償，信托公司冒著很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，對信托公司來說，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司管理，能防范上述風(fēng)險(xiǎn)。例如由上海證大投資集團(tuán)與愛建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的“證大·大拇指廣場”就是以“股權(quán)＋貸款”的方式進(jìn)行融資的。
未來信托模式的趨向
受益權(quán)信托在我國發(fā)展較緩，但已有項(xiàng)目在運(yùn)作。業(yè)內(nèi)人士稱這一模式將成為未來信托發(fā)展的主流方向，有利于解決目前信托融資“收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配”問題。
如上海國投的錦繡華城樂購大賣場信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，大華集團(tuán)將大賣場物業(yè)形成受益權(quán)，上國投再來購買物業(yè)的受益權(quán)，而后大賣場由樂購生活購物公司承租，長期穩(wěn)定、可預(yù)測的租金現(xiàn)金流返還給投資人作為收益。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過受益權(quán)將未來物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情況下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過財(cái)產(chǎn)信托的方式形成受益權(quán)，信托公司再通過發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來購買物業(yè)的受益權(quán)，而后信托公司將擁有受益權(quán)的物業(yè)委托出去進(jìn)行經(jīng)營，最后再把收來的租金，以投資回報(bào)的形式返還給投資人。
判定可行性的三個(gè)特點(diǎn)
目前雖然房地產(chǎn)尋求信托融資的門檻高了，但信托公司對房產(chǎn)商和項(xiàng)目的選擇上，內(nèi)部并無具體的制度標(biāo)準(zhǔn)，主要還是從項(xiàng)目的優(yōu)劣、風(fēng)險(xiǎn)性和收益回報(bào)等幾個(gè)方面考慮信托合作的可行性。上海愛建信托投資有限責(zé)任公司企劃部經(jīng)理李忠誠這樣認(rèn)為。
以愛建信托為例，到目前為止操作的三個(gè)房地產(chǎn)信托，分別體現(xiàn)了判定房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資的可行性的三大特點(diǎn)：
一是對開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力判定。例如“證大·大拇指廣場”項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)證大投資集團(tuán)，在規(guī)模、影響力、資本金、品牌上就相當(dāng)有實(shí)力，因此，相對容易通過公司信托業(yè)務(wù)決策委員所作出綜合性判斷。
二是風(fēng)險(xiǎn)性較小、處置權(quán)相對容易的項(xiàng)目受青睞。如愛建信托的“東海商都的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”，為期兩年，通過收購、重新定位東海商都，按照約定，信托公司有半年時(shí)間來提前處置物業(yè)，降低了風(fēng)險(xiǎn)性。
三是看項(xiàng)目是否符合政策導(dǎo)向。如市政工程配套商品房等符合產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，比高檔別墅項(xiàng)目容易通過信托融資的要求。如規(guī)模為1.5億元的“永泰花苑重大工程配套商品房項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”。而永泰花苑開發(fā)商完全符合向銀行直接申請貸款的標(biāo)準(zhǔn)，但從能節(jié)約財(cái)務(wù)成本考慮，還是選擇了信托融資。
(xintuo摘自文匯報(bào))